こんにちは、よしこばです。
突然ですが、12年ほど住んでいるマンションを売って、戸建てに買い換えようとしています。結構大きな決断ではあるので、その理由を整理してみたいと思います。
テレワーク時代に5人家族で3LDKは無理
今の自宅マンションを買ったのは2008年のことです。当時勤めていた、大手町にあた東京国税局へのアクセスや価格から、埼玉県草加駅に近いマンションを買うことにしました。3LDKで、70平米くらい。
その選択は、当時の自分の状況からすると良かったと思っています。4人家族の予定だったので、子供たちの部屋も作れると思っていました。ただ、その後、当時は予想していなかった変化が起きたんですね……。
- フリーランスになって自宅で仕事をするようになった
- 3人めの息子がうまれた
- コロナでオンライン取材やオンラインミーティングが増えた
こういう状況にあって、3LDKでは足りないということを痛感したんです。ちょうど、子供たちの学校が休校になったタイミングでオンライン取材も増えて、取材に集中しにくいということもありました。家族としても、オンライン取材中は静かにしていないといけないということで、ストレスになっていたと思います。
上の子は中学生になり、思春期を迎えて部屋を必要としています。他の子もいずれ、そうなるでしょう。息子3人の部屋と、僕の仕事部屋を確保するには、少なくとも4LDKは欲しい。
そう考えて、自宅の買い替えを検討したところ、他にもいくつかの点で、今が買い時だと判断しました。
税制の先行きが見えない
今、住宅関係の税制は、かなり恵まれています。これは消費税増税に対応したものでもあるのですが、以前と比べると次のような変化があります。税制ではない国の給付制度も合わせて整理してみました。
- 住宅ローン控除が最長13年に延長
- 住宅取得資金贈与にかかる贈与税特例の拡充
- 最大50万円の「すまい給付金」の創設
- 次世代住宅ポイント制度
ただ、こういう優遇措置がいつまで続くのかは、正直言って分かりません。とくに住宅ローン控除やすまい給付金は令和2年12月までが、一応の期限となっています。
優遇措置が延長される可能性はゼロではありませんが、その可能性はかなり低くなっていると思います。ご承知のとおり、コロナ対策で国は多額の税金を使っています。その分を、財務省はいずれ何ら化の形で埋めようとするでしょう。東日本大震災のときも、復興特別所得税や、復興特別法人税（現在は廃止）が設けられましたし、公務員の給料もたしか2年くらい引き下げられました。
そう考えると、現状の法律で確定している「令和2年12月31日」までに自宅を買い換えるのが、ベストではないかと思いました。とくに僕が買おうとしているのは自宅用の物件であり、不動産の価格変動はそこまで気にする必要がありません。買える値段であれば、税制として有利なタイミングにするのがいいですよね。
収入状況からすると、今年の購入がいい
ということで、「令和2年12月31日までに買う」という基準ができたわけですが、僕は「今年中に買いたい」と思いました。これは個人的な事情によるものです。
- 今の住まいの住宅ローン控除はすでに切れている
- 去年は個人の収入を抑えていた
- 今年は個人の収入が増える
今住んでいる物件は12年前に購入しました。当時の住宅ローン控除は最長10年だったので、もう使うことはできません。住宅ローン控除を使えば、最大で年間40万円分の節税になるので、結構大きい金額です。ここで自宅を買い換えると、再び住宅ローン控除が使えるようになります。
そして、去年の僕個人の収入は低くなっています。法人化をしてから、税金や社会保険料の節約のために、個人収入は抑えていたからです。このことによって、すまい給付金は最大の50万円を受け取れる見込みです。
すまい給付金は、所得金額や家族構成などに応じて給付額が変わります。この所得金額は個人住民税の課税証明書に記載されている金額が基礎になるので、前年の所得ベースです。つまり、2020年に物件を買うなら、2019年の所得を基準にすまい給付金が算定されるということですね。
ちなみに受け取れる給付金は、以下のリンクで計算できます。
そして、僕の収入は今年大きく増える予定です。というのも、3月に発売した自著「すみません、金利ってなんですか？」（サンマーク出版）がすでに7万5千部に達していているからです。印税としてまとまった収入が入ると、来年はすまい給付金がもらえなくなるかもしれません。
つまり、すまい給付金のことを考えると、来年ではなく今年買うという選択になります。
学区内で手頃な物件が見つかった
このように今が買い時と考えたわけですが、そもそも物件がなければ何も進みません。うちの場合、子供たちから「学校は絶対に変わりたくない」と言われていて、僕も地域のつながりが増えていたので、学区内で探す必要があります。
そこでSUUMOで探してみたところ、今の住まいから歩いてすぐのところに、新築の戸建てが販売されていることを知りました。その区画の物件はほぼ売れていたのですが、3つだけ残っていたんですね。子供たちの学校に近くなりますし、4LDK,約100平米と、広さとしても十分です。
何より、2階建てというのが気に入りました。2階は僕と息子の部屋にしておけば、日中は僕だけしかいません。これは仕事に集中できますし、オンライン取材のときに、家族に気を使わせることもなくなります。
マンションは意外とお金がかかる
今はマンションに住んでいるのですが、ローン返済のほかにも色々とお金がかかるんですよね。
- 駐車場の使用料
- 駐輪場の使用料
- 管理費
- 修繕費
これらの費用が毎月4万円ほど発生しています。マンションを買ったばかりの頃は2万円くらいだったのですが、修繕費が足りなくなるということで値上げに…。仮に僕が死ぬまで50年とすると、それだけで2000万円ですよね。
その点、戸建ての場合はこういう費用がかかりません。もっとも、自分で管理や修繕をする必要があるので、コストがすべて解消されるわけではありませんが、その都度、自分の懐具合に合わせて考えられるのはいいと思いました。
ただし、ローン審査は厳しい……
このように、マンションから戸建てに買い換えようと思い、今年買い換えるのが最適と分かり、今は住宅購入に動いています。ただ、確実に買い替えができるとは分かりません。というのも、ローンの審査が控えているからです。
思い返せば、公務員の頃はローン審査のことで悩むことはありませんでした。選択肢も豊富で、そのなかでもっとも有利なものを選べばよかった。
でも今は、フリーランス、しかも会社を経営しているということで、そもそも審査してくれる銀行がありません。不動産会社さんが動いてくれて、ひとつだけ審査してくれるところが見つかったのですが、これも結果待ちです。
前述のとおり、2019年は個人の収入を抑えてたこともローン審査には裏目になります。さて結果はどうなるか…。落ち着いたら、またご報告します。
